La teoría que trata de expanderse dice que a más construcción de viviendas, más bajada de precios (pese a que haya análisis que advierten de que no se trata de una crisis de oferta, sino de demanda, y a que en la vivienda concurren otros factores que la distinguen de otros bienes, como los tipos de interés, que influyen en las hipotecas, o la concepción de la vivienda como un patrimonio en el que volcar ahorro o inversión).

Así que sobre el papel, los precios de los pisos deberían estar bajando, porque la actividad del sector está subiendo.

Es lo que refleja, se mire donde se mire en el Informe de Coyuntura del Colegio de Economistas de Cantabria, presentado esta semana y consultado por EL FARADIO, que de hecho destaca la situación del sector como una de las principales novedades en el panorama económico

• Porque, si bien la actividad en el sector descendió, en términos interanuales, durante los primeros meses de 2024, aumentó en los últimos meses del año (con la excepción de diciembre).
• Además, las transacciones de viviendas también se incrementaron, a un ritmo que osciló entre el 12,5% interanual del tercer trimestre y el 18,5% del segundo. Es más, durante los dos primeros trimestres del año, el incremento de este indicador en Cantabria superó a la media española y al grueso de las CCAA limítrofes.
• Siguiendo, en 2024 hubo un aumento del 31,5% en los visados de obra nueva en noviembre, muy por encima del crecimiento estatal del 4,2%,, y tras comenzar el año a la baja.
• Además, el empleo en la construcción ha revertido su tendencia negativa de comienzos de año, alcanzando un crecimiento del 2,6%.
• Y es una actividad ligada a la obra nueva, que supone un 30% más interanual, muy por encima de la usada. (Esto ayudó al sector en un momento en que cayó la licitación pública, la que hacen las administraciones, en lo que es tendencia al acabar el ciclo electoral en el que se intentan acabar todas las obras con la legislatura y luego llega el parón hasta que se vuelvan a activar)

Mientras tanto, en los precios de la vivienda no se está reflejando el teórico efecto del aumento de la oferta:

• En general, los precios allí han seguido una tendencia alcista con un incremento del 8,9% en el tercer trimestre, el doble de lo registrado un año antes
• Y el crecimiento de los precios, que es general en todo el Estado, es más intenso en Cantabria

A estos datos sumamos los que difundía, en otro informe, más de parte, desde el sector, la inmobiliaria Tecnocasa, que aparte de vincular caída de oferta disponible con aumento de demanda y subida de precios, apunta otro fenómeno que distorsiona la aplicación estricta de las reglas del mercado: el papel de la vivienda como inversión.

-Así, en Santander, el 41,8% de las compras de inmuebles en 2024 han sido realizadas expresamente con fines de inversión, lo que supone un porcentaje superior a la media nacional del 25,5%. La mayoría de estos inmuebles se destinan al alquiler vacacional o universitario, lo que reduce la disponibilidad de vivienda para residencia habitual.

-Otro factor que influye en la evolución del mercado es la sobrevaloración de algunos inmuebles. Según los datos del sector, un 13% de la oferta de vivienda en Santander sale al mercado con precios por encima de su valor estimado, lo que al llevar a negociaciones retrasa las ventas y mantiene la presión al alza en los precios.

-No sólo eso, sino que empieza a darse una tendencia en el crecimiento de las viviendas que cuestan más de 150.000 euros (las de entre 75 y 150 siguen siendo las que más se compran, el 57%, pero con un descenso de 5,8% comparadas con 2023). La compra de primera vivienda representa el 47% del total, por tanto, el 53% de las compras son para segundas residencias, viviendas turísticas, alquileres universitarios o inversión.

LA BRECHA ENTRE ALQUILER Y COMPRA

Desde Tecnocasa comparan cifras de alquiler y cifras de hipoteca, para concluir que una persona que cuente con ahorros previos puede obtener actualmente una cuota hipotecaria inferior a un alquiler. Y ponen un ejemplo: un inmueble tipo en Santander de 144.000 euros (75 metros cuadrados), con una hipoteca de 115.200 (80% del valor del inmueble), a un interés anual del 2,7% y a un plazo de 25 años, refleja una cuota mensual del préstamo de 528 euros, mientras que la renta mensual al alquilar el inmueble subiría a 743, con una diferencia a favor de la compra de 215, pero que parte de la premisa de ahorros previos.

EL TURISMO SE DESESTACIONALIZA, LA CONSTRUCCIÓN TIRA DE LAS AFILIACIONES

Llevado al empleo, la afiliación a la seguridad social ha crecido al cerrar el año un 2,5% (el crecimiento del empleo en la construcción fue de un 2,6%). La creación de empleo lleva al Colegio de Economistas a hablar de un “círculo virtuoso” que se traduce en crecimiento de población y a su vez de empleo, a lo que se suma el incremento en la recaudación fiscal (que el Ejecutivo liga a la bajada de impuestos y que es reflejo también de que ese descenso facilita las transacciones inmobiliarias).

Sumamos otro dato del informe del Colegio de Economistas: como el incremento de los turistas que llegan es más intenso en meses que se salen de la horquilla habitual. Es decir, si en julio subió el 1,4% y en agosto un 9,4%, en otros meses como febrero, abril, junio o diciembre rebasa el límite del 10% y marzo y noviembre alcanza cotas del 20%.

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